여러분, 혹시 '경매'에 대해 좀 아시나요? 미술 작품을 경매에 부치는 모습은 종종 봤던 것 같은데 말입니다. 사실 경매는 수천 년 전부터 활용되어온 가장 오래된 거래 방식 중 하나이며, 지금도 다양한 분야에서 경매를 통해 수많은 거래가 이루어지고 있다고 해요. 특히, 경매를 통한 가격 결정 방식은 수요자들이 해당 재화의 가치를 서로 다르게 평가하고 있거나, 해당 재화의 가치를 정확히 가름할 수 없을 때 주로 사용된답니다. 또한, 특정 재화의 구매자는 한 명인데 이를 판매하고자 하는 사람이 여러 명일 경우에도 경매는 유용한 방식이에요. 가장 저렴한 가격을 제시한 사람에게서 구매하면 되기 때문이지요. 오늘은 그중에서도, 채무 관계를 해결할 때 활용하는 경매에 대해 알아볼까 합니다.
ㅣ 경매는 나름 친숙한 편인데, 공매는 무엇인가요?
경매는 돈을 빌려 간 사람(채무자)이 약속한 날짜까지 빌려 간 돈을 갚지 못할 경우, 돈을 빌려준 사람(채권자)이 법원에 의뢰하면 법원이 다수의 매수인 가운데 가장 높은 가격을 부르는 사람에게 팔아 대신 돈을 받아주는 것을 말합니다.
반면, 공매는 법원 이외의 기관에서 압류한 재산 및 보유 부동산 등을 공개 매각하는 것을 말해요. 크게 보유부동산의 공매, 신탁부동산의 공매, 국세징수법에 의한 공매 등으로 나눌 수 있답니다. 즉, 경매가 개인 간의 채무에 의해 발생하는 것이라면 공매는 국가기관과 개인 간의 채무 관계에서 비롯된 것이라 할 수 있겠어요. 경매와 공매는 진행하는 방법과 각 진행별 절차, 인도의 과정이 다르기 때문에 투자자의 입장에서는 명확히 알아야 손해 보는 일이 없답니다.
경매는 집행 주체에 따라, 국가기관이 하는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있지요. 채권자가 채무자로부터 돌려받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 매각을 신청하면 법원이 입찰을 해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 공경매의 대표적인 예입니다. 공매는 보통 한국자산관리공사(캠코)를 통해서 진행되는데, 경매와 달리 인터넷 입찰로 진행하고 있습니다. 인터넷으로 진행하다 보니, 입찰을 위해 먼 지역으로 이동할 필요가 없어 직장인도 손쉽게 참여가 가능해요. 다만, 경매에 비해 다양한 물건을 기대하기 힘들다는 점은 다소 아쉽습니다.
ㅣ 경매와 공매의 절차는 어떻게 되나요?
경매의 절차는 유체동산(有體動産)의 경우와 부동산의 경우에 따라 달라요.
① 유체동산의 경우에 집달관이 집행신청을 받은 이상 별도의 수임이 없어도 실시할 수 있습니다. 집달관*은 경매의 준비로서 미리 경매일시·장소 및 물건을 공고하고 압류물 중에 고가품이 있으면 감정인에게 평가시켜야 해요. 경매절차는 공고한 일시·장소에서 매각조건을 알려 경매의 신청을 최고(催告)함으로써 개시되며, 최고가 경매의 신청이 있을 때는 그 가액을 3회 호창한 뒤, 그 이상의 신청이 없는 것이 확인되면 최고가 경매의 경락을 결정합니다.
② 부동산에 대한 경매의 경우 부동산이란 토지와 건물 및 그 공유지분(共有持分), 등기된 선박, 등록된 자동차, 중기, 항공기 및 광업권 등을 말합니다. 부동산에 대한 집행 절차는 부동산소재지의 지방법원의 전속관할에 속해요. 부동산 강제경매는 채권자의 신청에 따라 경매개시 결정에 따라 부동산을 압류하고, 이어서 경매기일을 정해 집달관으로 하여금 경매를 실시하게 하여 최고가 경매인을 결정하며, 다시 경락기일*에 집행법원은 관계인의 의견을 들어 경락의 허가여부를 결정합니다. 경락허가 결정이 확정된 후에 경락대금의 지급과 배당기일을 정해 경락인에게 대금을 지급케 함과 동시에 배당절차를 실시해요.
*집달관: 지방법원에 소속되어 재판의 집행과 서류의 송달 및 기타 법령에 의한 사무에 종사하는 공무원
*경락기일: 법원이 관계인의 진술을 듣고 경락 여부를 결정하기 위하여 재판을 하기로 결정한 날짜. 경매를 하는 날로부터 7일 이내에 정하여야 한다.
공매의 절차는 위에서 말씀드렸던 보유부동산, 신탁부동산, 국세징수법에 따라 달라져요.
ㅣ 경매와 공매를 동시에 진행할 수 있나요?
경매와 공매는 '상호불간섭'이 원칙이에요. 경매와 공매가 동시에 진행되더라도 근거법률과 집행절차가 다르기 때문에 서로의 관계를 떠나 각자가 진행하는 것을 기본으로 하고 있답니다. 민사집행법상의 경매와 국세징수법상의 공매에 대해 이해하고 있고 입찰 날짜가 비슷하게 진행된다면, 각 제도의 특징을 최대한 활용하여 투자를 하는 것도 가능해요.
현재 경매는 기일입찰에 진행하고, 공매는 '온비드 사이트'를 통한 월~수요일 기간입찰로 진행하고 있습니다. 입찰 발표는 경매는 매각기일(입찰) 당일에 하고 공매는 다음 날(통상 목요일) 11시경에 해요. 또한, 매각결정은 경매는 1주일 후에 하고 공매는 다음 주(통상 월요일) 10시경에 합니다.
쉽게 말씀드리자면, 경매와 공매가 동시에 진행되는 경우 잔금을 먼저 납부한 입찰자가 소유권을 취득하게 됩니다. 경매의 경우 잔금을 납부하려면 규정을 떠나 실무적으로 1주일의 매각허가결정 기간과 1주일의 항고기간이 지나야 납부가 가능하지만, 공매의 경우 매각결정 후 다음날 납부가 가능하기때문에 시간적으로 보면 1주일 정도의 차이가 생긴다는 것이지요. 따라서, 경매가 먼저 낙찰되더라도 공매에서 1주일 이내에 낙찰이 된다면 공매 매수인이 유리할 수 있어요. 공매 물건은 경매 물건에 비하면 부동산의 경우 10% 정도밖에 되지 않고, 인도의 어려움이 있어서 경쟁률이나 참가자가 다소 낮기 때문에 공매물건을 위주로 접근하는 것도 하나의 방법이라 생각됩니다.
※ 참고: 네이버 지식백과 / 예금보험공사 미디어룸 예보광장 44호(예금보험공사 바로가기)
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