[금융정보 A to Z] 전세가가 떨어지면 세입자는 불안해요! 전세보증금 확실하게 돌려받는 법, '반환보증' 가입하기

 

역전세난에 전세가가 뚝뚝! 이러다 내 전세금을 온전히 다 못 받는 건 아닌지 영 불안해요. 집주인과 세입자 간의 갈등도 원데이 투데이가 아니라고 합니다. 다행히, ‘반환보증’이라는 안전장치를 걸어놓을 수 있다는데요, 이는 전세 계약이 종료될 때 임대인이 임차인에게 전세금 반환을 책임지는 보증상품이에요. 전세가격하락으로 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 경우 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 보장해주는 제도랍니다. 주택도시보증공사나 SCI서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입할 수 있어요. 이전에는 세입자가 반환보증에 가입할 때 집주인의 동의가 필요했지만, 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지됐다고 합니다. 내 소중한 전세금을 단디 지키기 위해, 주변에서 흔히 볼 수 있는 안타까운 사례와 함께 유의해야 할 5가지를 알아보도록 해요!

※ 참고: 네이버 지식백과

 

 

ㅣ아차! 하고 후회하는 순간

 

 

· 직장인 A씨는 얼마 전 전세 계약이 종료되었음에도 임대인(집주인)이 보증금(2억 원)을 돌려주지 않아 고심하던 중, 2년 전 전세자금대출을 받을 때 보증에 가입한 사실이 기억났어요. 곧 학교에 입학하는 아들이 있어 이사를 가야 했기에 은행과 보증기관에 전화했으나, 해당 보증서는 은행에 대한 대출금(1.6억 원)만 일시적으로 대신 상환해주는 상환 보증이었답니다. 대출금을 제외한 잔여 보증금(0.4억 원)을 회수하려면 전세금 반환소송을 해야 하는 등 시간과 비용이 소요된다는 사실을 알고, 전세금 반환보증에 가입하지 않은 것을 후회했어요.

 
· 주부 B씨는 수도권 외곽지역에 사는데, 최근 거주하고 있는 아파트의 전세가격이 1년 전 계약 시점 대비 크게 떨어진 것을 알게 되었어요. 계약 종료 시에 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 수도 있겠다는 생각이 들어 전세금 반환보증 가입을 문의했으나, 보증료가 부담스러웠어요. 그러던 중 옆집 C씨로부터 A씨가 1년 전 전세자금대출을 받을 때 반환보증 기능이 있는 안심대출 상품을 신청했다면 상환+반환보증을 비교적 저렴한 보증료로 동시에 가입할 수 있었을 것이라는 이야기를 듣고 아쉬운 마음이 들었어요.
 

· D씨는 전세 계약 만료 후 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 반환보증이 있는 전세자금 안심대출을 신청했습니다. 은행에서는 채권양도 사전 동의를 위해 집주인에게 연락을 취했으나, 집주인은 ‘세입자가 사전에 말도 없었고, 내가 손해 보는 것 같은데 해줄 이유가 없다’라고 하며 전화를 끊어버렸어요. D씨는 이제 와서 집주인을 설득하기도 어렵고, 대출 진행은 안 되고 있어 발만 동동 구르고 있습니다.

 

 

ㅣ전세가가 떨어질 때, 아래 5가지는 꼭 알아두세요!

 

 

① 전세자금대출 보증서의 보장 범위를 반드시 확인하세요

전세자금대출을 받고자 하는 세입자라면 별도의 '보증(보험)료'를 내게 됩니다. 이는 전세자금대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출*이기 때문이지요. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하게 되는데, 이때 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 나뉩니다. 

*주택담보대출과 달리 은행은 전세자금대출의 목적물(세입자가 입주할 집)을 담보로 잡을 수 없습니다. (소유권이 임대인에게 있기 때문)

 

 

상환보증
세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환합니다. 다만, 이후에도 세입자는 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 남아있고, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 할 수 있습니다.

반환보증
전세 계약이 종료되었는데도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환합니다. 이후의 채권보전절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사를 가면 됩니다.


즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵겠지요? 전세자금대출을 받는 대부분의 세입자는 이러한 보증내용의 차이보다는 금리 및 대출한도에 주안점을 두고 대출상품을 선택하는 경향이 있는데, 전세가 하락기에는 임대인이 전세금 반환에 어려움을 겪는 경우가 빈번히 발생할 수 있으므로 보증 목적에 맞게 신중히 선택해야 합니다.

 

 

② 대출 신청 시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 '전세자금 안심대출'을 이용하세요

은행에서 판매하는 대부분의 전세자금대출은 3개의 보증기관*에서 보증하며, 이에 따라 대출 상품군도 크게 3가지로 나뉩니다.

*주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)

모든 대출에 상환보증은 필수적으로 가입해야 하지만, 반환보증은 주택도시보증공사(HUG)의 '전세자금 안심대출'에만 있으므로 대출 신청 시 반환보증을 이용하고자 하는 세입자는 동 대출을 신청하는 것이 편리합니다. (그렇지 않을 경우 '별도 가입' ④번을 참고해주세요!) 단, 상품별로 주택보유 요건, 전세보증금 요건 및 은행 대출 한도 등이 다르기 때문에 요건 충족 여부를 먼저 확인해야 합니다. 안심대출의 경우 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정되어 비용 측면에서 큰 차이는 없으며, 특히 대출자가 사회적 배려계층*에 해당되면 보증료의 40%를 할인받을 수 있습니다.

*연 소득 4천만 원 이하(신혼부부 6천만 원 이하), 다자녀·한부모 가구 등 (자세한 내용은 주택도시보증공사 홈페이지를 참고해주세요! http://www.khug.or.kr)

 

물론, 전세자금대출을 받는 모든 세입자가 반환보증을 선택할 필요는 없습니다. 본인이 입주할 거주지가 최근 1년간 전세가 하락세를 보이는 지역이면서 지속될 가능성이 높은 경우, 혹은 꼭 그렇지 않더라도 임대인으로부터 보증금 반환이 걱정되는 세입자 등 본인이 필요하다고 생각되는 경우에 선택하면 됩니다.

 

 

③ 임대인(집주인)에게 '채권양도'에 관하여 사전에 충분히 설명하세요 

 

 

HUG의 안심대출, SGI의 전세대출 신청 시 보증기관은 채권보전을 위해 전세보증금 반환채권*을 세입자로부터 양도받습니다.

*전세 계약 만료 시 세입자가 임대인(집주인)에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리

 

이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 '세입자와 맺는 계약'으로, 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없습니다*

*집주인은 전세 계약 종료 시 세입자가 아닌 은행에 전세보증금을 반환하기만 하면 채권양도계약 자동 소면(은행에서 임대인(집주인)에게 별도 안내)

다만 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인할 수 있으므로, 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달할 필요가 있습니다.

④ 이미 전셋집에 살고 있는 세입자도 '반환보증'만 별도 가입할 수 있습니다

대출 신청 시 전세자금 안심대출을 이용하지 않은 세입자, 혹은 대출을 받지 않은 세입자라고 하더라도 반환보증만 별도 가입할 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 및 서울보증보험(SGI)에서 단독가입 상품을 판매하고 있으며, 보증금 요건·보증료율 등이 상이하므로 본인에게 맞는 상품을 골라 가입하면 됩니다(단, '가입기한'에 유의하세요!)

HUG의 반환보증 상품 역시 전세자금 안심대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용되며, SGI의 전세금 보장 신용보험도 LTV 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 꼭 확인하시고 가입하세요. 한편, 반환보증을 별도 가입하면 전세자금 안심대출과는 달리 임대인(집주인)의 사전동의가 필요 없으며, 임대인에게 사후통보(채권양도통지)하게 됩니다. 다만 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인* 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요합니다.

*임차인들의 보증급 합이 실거래가 대비 일정수준 이하인 경우에만 반환보증서 발급 가능

 

 

 

⑤ 전세 계약이 종료되었음에도 1개월 내에 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못했다면, 보증기간에 이행청구하세요

 

 

반환보증 가입자(세입자)가 전세계약 종료 후 1개월 내에 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환 받지 못했다면, 임차권 등기명령*을 마친 후 보증기관에 이행 청구하면 됩니다.

*임차인이 계약 종료 후 대항력과 우선변제권은 유지하면서 이사할 수 있도록 한 제도이며, 임차 주택 소재지의 관할 법원에 신청 

보증기관은 이행청구 접수 후 1개월 안에 심사를 통해 전세 보증금 전액을 반환하게 되며, 이때 세입자는 명도(집을 비워줌)를 완료해야 보증금을 수령할 수 있습니다. 

※ 출처: 금융감독원 홈페이지(http://www.fss.or.kr)